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　　2012年第三季度，甲级写字楼租金增幅放缓。北京已连续三个季度没有新交付的甲级写字楼进入市场，市场上写字楼存量仍旧保持在620万平方米。由于第四季度新增供应量依然有限，预计仅为23，000平方米，这将是历年来北京甲级写字楼新增供给最低的一年，同比2011年全年减少730，000平方米。

　　但是，放缓的需求没能影响租金继续上涨，三季度，市场均匀成交租金到达每平方米每月341元（按总修筑面积盘算）。只管市场空置率低，但因为经济前景不断定，一些业主也乐意在租金上做出妥协，盼望以此吸引优质租户。同时市场上也涌现了一些在当前经济环境下艰巨挣扎的租户在本季度退租的情形。第三季度，租金增长4.7%，从年初至今，市场平均租金16.4%的增幅也大大低于去年同期水平。但在大中华区重要市场中，北京写字楼租金增幅依然是最明显的，从年初至今，北京CBD区域租金获得了20.4%的增幅，而同期上海CBD区域租金仅增长了2.8%，香港中环区域的租金则呈现了下滑。

　　跟着社区型购物中心配套功效的完美，儿童业态浮现上升趋势。本季度美国连锁巨头玩具反斗城在北京的两家门店同日在旭日大悦城和凯德MALL•太阳宫开业，国内儿童摄影连锁小鬼当佳也接踵在凯德MALL•太阳宫、向阳大悦城和世贸天阶开张新店。儿童业态休会式花费的特色也有助于购物中心培育客群，吸惹人流和实现“家庭式停留消费”。

　　第三季度，北京高端公寓平均售价为每平方米40，994元，环比上涨7.4%，比去年同期增长2.3%。大批高价项目的成交量激增是本季度高端公寓成交均价上升的主要起因，三季度成交均价在每平方米40，000元以上的成交套数占高端公寓总成交量的47.7%，成交面积则占总成交量的53.3%。另外，第二季度市场销售面积回升较大地鼓励了开发商，多数活跃项目开始减少折扣或者不再给予折扣。与此同时，部分热销项目为提高利润、给潜在购房者以信心，提高了后期产品价格，因此推动了本季度高档公寓的均价上升。据仲量联行的数据显示，三季度有超过60%的项目在成交价格上较二季度有小幅上涨。

　　高端公寓销售成交价格开始止跌回稳。在经历了第二季度销售面积大幅反弹之后，本季度，北京高端公寓新居销售市场延续了上季度的反弹行情，销售面积继续放大，第三季度，有六个平均成交单价高于30，000元每平方米的项目成交套数都超过了200套，推动第三季度市场总体成交量比二季度环比上涨9.9%，达到了3，398套。开发商为确顾全年销售额的完成，继续在三季度推出新项目及老项目的后期单位，共计有十二个高端公寓项目推动市场，带来了2，973套新增供应，环比二季度大幅上升。由于在优质核心肠段没有新增住宅用地供应，更多开发商采取良好的产品设计、精装修的品德、精美的社区环境以吸引潜在的购房者，部门项目如金茂府、中信城、新景家园等项目均实现了很好的销售率。鉴于目前北京住宅市场的政策依然没有松动，市场的需求主要以自住型改善购房为主力的消费群体。

　　投资市场

　　由于成熟商务区周边可供土地有限，高品质的甲级写字楼项目越来越少。仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂（Eric Hirsch）指出，“甲级写字楼的低空置率和持续上涨的租金水平迫使一些企业租户为同时满意办公空间和估算的须要，正考虑向乙级写字楼和贸易园区转移，我们预计这一趋势将持续到2013年。”

　　快时尚品牌持续扩张，Forever21在北京APM隆重开业，UNIQLO在东直门银座和凯德MALL•西直门又开两店，GAP和荷兰快时尚WE入驻凯德MALL•太阳宫。但随着快时尚门店的增多 香奈兒中文官方網站，品牌竞争日益剧烈，一些著名品牌出现常见的大范围促销活动。另一方面，定位中高端白领群体的“轻奢侈”品牌本季度代替顶级奢靡品牌成为市场新兴亮点，Guess、Miu Miu和Marc by Marc Jacobs等时尚、个性和舒服的高端品牌入驻凯德MALL•太阳宫、颐堤港、三里屯Village北区和国贸商城，给中高端白领群体供给更多元化、更感性的消费取舍。

　　写字场

　　同时，数家购物中心进行了装修和品牌调整，导致市场平均空置率上升0.7个百分点至12.7%。但多数品牌调整办法目表明确，有助于提升项目的租金盈利水平。如本季度向阳大悦城通过“去主力店”策略，着手将原永旺商场合占2万多平方米的面积改革成约100个时尚品牌店，一方面以更丰硕奇特的品牌组合提升集客能力，另一方面租金奉献更高的独破品牌将提升项目盈利水平。东方新天地在撤出Ole超市后也在积极寻找盈利才能更强的品牌进行调换。另外，“品牌集合店”也因其租金效力高的优势成为市场的新兴热门，高效应用有限的空间为顾客提供更丰富的品牌挑选，如金源燕莎MALL在成功引入大嘴猴品牌集合店后，一家会集GUCCI、BURBERRY、DOLCE&GABANNA、FENDI的奢侈品集合店也在本季开业；同类型的倾慕亵服聚集店入驻富力购物中心，MAP by BELLE入驻国瑞购物中心，连卡佛也规划于下一季度在银泰中心开业。

　　产业物业市场

　　第四季度是传统销售淡季，咱们预计下一季度高级公寓的供应量将有所下降，高端公寓销售市场不会连续二、三季度的茂盛销售局势。斟酌到改良型购房者对高端公寓及其配套资源的需求始终存在，市场气氛已经过本来的张望情感阶段转入有效需求的逐步开释阶段，鉴于前三个季度的高端公寓成交量已经与2011年全年成交量持平，预计2012年全年景交量比拟去年将有所增长。销售价格在阅历了2012年上半年的持续下跌以及三季度的止跌回稳之后，预计2012年最后一个季度的市场价格会趋于稳定。

　　因为当前正在招租项目标预租率较高，固然第四季度市场新增供应超过十三万平方米，预期今年年底商铺空置水平将有所降落，而市场房钱程度有望持续晋升。

　　鉴于跨国公司继续在中国扩张的需求，写字楼需求有望在第四季度保持稳定，由于市场中可租赁面积供应有限，全年净吸纳量预计仅能达到2011年全年的30%左右，而整体空置率将下降到5%以下。虽然，国内经济增长放缓与全球经济不稳将逐步影响到北京甲级写字场，但在市场中可租面积有限的背景下，租金将持续上涨。

　　零售地产市场

　　高端公寓市场

　　北京，2012年10月15日 - 仲量联行今天发布2012年第三季度北京房地产市场讲演，呈文显示商业物业租金继续增长，高等公寓价格开始止跌回稳。

　　目前由业主主导的市场局势导致潜在租户面临的抉择较少，因此，新的租赁交易价格显著上涨。不外，交易量有限使得市场的成交租金增长受到抑制，较上季度增长仅为1%，为天天每平方米1.04元。

　　?甲级写字楼-与去年同期相比，2012年甲级写字楼租金增幅放缓。

　　优质购物中心通过品牌调整提升租金盈利水平。在本季度，三个新开业项目均位于地铁上盖。其中，位于太阳宫的凯德MALL•太阳宫建筑面积为84，000平方米，是凯德在京的第八个项目，开业首月即达到90%的入驻率，以服务周边高档住宅社区年青消费群的明白定位，吸引了BHG超市、玩具反斗城、小鬼当佳、海底捞、MR.BEAN、Guess和GAP等品牌入驻。其余两座商业中心均位于核心商圈。金融街购物中心二期是原有金融街购物中心的扩建延长，延续了金融街购物中心一贯的高端定位，吸引了BV和Zegna等高端品牌入驻。位于CBD大望路的金地广场经由近三年的重装于玄月正式营业，与紧邻的新光天地和新世界百货采取差别化定位，侧重引入了Zara、Mango和ochirly等时尚品牌和大食代、云海肴等餐饮业态。

　　局部预租的客户在三季度进驻了早先竣工的侨福芳草地和颐堤港两个项目，推进了市场净吸纳量环比有所上涨。然而，今年前三季度累计净吸纳量仅为2011年同期的四分之一。2012年，中国国内经济增速放缓，7月和8月宣布的宏观数据加重了企业对于市场的担忧，加之全球经济连续不稳固，很多租户在第三季度采用了谨严扩大的态势。 同时，一些对价格敏感的租户对北京写字楼高启租金的抵牾正逐渐浮现。

　　预计第四季度，良乡三期项目将有20，000平方米的物业开工。鉴于去年良乡二期项目推出时被全部租赁，我们预计三期项目在2012年第四季度推出时仍将满租。尽管明年电商大面积扩租的需求将会产生改变，但随着高品质物流项目的推出，市场租金将持续增长。

　　?零售地产-优质购物中心通过品牌调剂提升租金盈利水平。

　　?工业物业-相对较少的交易活动使得租金增长受到抑制。

　　国内机构投资者借助天时与人跟的上风，在今年大宗交易投资市场的表示更为激进，除去在上半年表露的主要交易外，在三季度，安全信托胜利购置了位于中关村西区的中国电子大厦B座。同时，奇虎360科技有限公司购买了位于电子城国际电子总部的3#地2#楼A座及B座地上建造，总修建面积共约6.92万平方米，总价款13.84亿元国民币。在写字楼资产价格继续回升的背景下，国内与自用型买家将继承主导写字楼物业投资，购物核心的投资是有实力与经营教训的海外投资者在当前的重点。另外，最近多少个季度的大宗交易多位于非中心区，因而投资者开端在传统商务中央区之外寻找投资机会。仲量联行中国区投资部总监翰德伟先生指出：“鉴于寰球经济远景仍然不暧昧，以及市场上合乎国际投资尺度的物业绝对缺少，导致最近海外投资者相对沉静；而国内投资者依然看好市场前景，并踊跃参加收购，近期多数交易都是国内投资者或国内自用型客户实现。”

　　?高级住宅 -高级公寓销售成交价格开始止跌回稳。

　　通过购物中心积极有效的调整和尝试以及不断提升的管理水平，市场平均租金稳步提升，整体市区商铺首层平均租金对照去年同期上涨8.2%，每平方米每月达到735元，一些盘踞核心商圈位置，运营管理经验丰盛的项目也逐渐拉开和其他项目的差距，租金上涨速度当先。

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